Na čo sa zamerať pri výbere hypotéky

Pri nastavovaní hypotéky je potrebné dobre zvážiť svoje finančné potreby a možnosti. Ku komplexnejšiemu zorientovaniu sa vo svete hypoték ti odporúčame naštudovanie dostupných informácií, využitie nezávislých porovnávačov ako je aj naša kalkulačka a prípadne využitie služieb odborníka alebo finančneho poradcu. Nasledovné riadky ti priblížia parametre, ktorým treba venovať pozornosť pri výbere hypotéky.

Výška hypotéky

Pri rozhodovaní o výške hypotéky by si mal brať do úvahy:

  • jeden vs. viacerí žiadatelia - zvážiť akú vysokú splátku budeš schopný splácať a prípadne pribrať spoludlžníka(manžela/ku, priateľa/ku,..) aby sa záťaž rozložila
  • iné úvery a pôžičky - ovplyvňujú tvoje celkové zadĺženie a majú teda vplyv na to akú výšku hypo ti bude banka ochotná schváliť. Pri žiadosti o hypotéku v banke si priprav výšky zostatkov a splátok svjich úverov. Banka ich vidí v úverovom registri, takže pokúšať sa niektorý zamlčať nie je dobrý nápad a banka ťa ľahko prekukne.
  • pokiaľ máš vlastné prostriedky vo výške väčšej ako potrebných napr. 20%(viď LTV), stojí za zváženie požiadať aj tak o maximálnu dostupnú výšku hypotéky a prebytkové prostriedky použiť na prípadnú prerábku

Pri rozhodovaní banky či, a v akej výške úver poskytne vstupujú do hry nasledové ukazovatele:

  • DTI (Debt To Income) - úverový limit resp. maximálna zadĺženosť fyzickej osoby na základe čistého príjmu. DTI je aktuálne(2022) na úrovni 8 násobku čistého mesačného príjmu. Pokiaľ je tvoj čistý mesačný príjem 1 000 €, môžeš mať úvery v maximálnej výške 96 000 € = (1 000 € x 12 mesiacov x 8 rokov). Preto netreba zabúdať, že aj keď je priestor na splátku dostačujúci, príde k slovu aj ukazovateľ DTI, ktorý ti môže reálnu výšku úveru ďalej skresať.
  • DSTI (Debt Service To Income) - pomer výšky splátok všetkých žiadateľových úverových produktov k jeho priemernému čistému mesačnému príjmu (po odpočítaní životného minima). Tento pomer momentálne nesmie prekročiť 60%.
  • LTV (Loan To Value) - pomer medzi výškou hypotekáreho úveru a znaleckou hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Ak ti banka schváli LTV vo výške 80% znamená to, že pri kúpe bytu, ktorý je znalcom ohodnotený na 100 000 € dostaneš maximálne 80 000 €. Zvyšných 20 000 € si musíš zaobstarať z iných zdrojov(úspory, pôžičky, spotrebný úver, ..). Treba počítať s tým, že v súčasnej dobe už hypotéka pokrývajúca 100% a často ani 90% znaleckej ceny nie je príliš reálna, asi najbežnejším prípadom je 80% LTV. Pokiaľ by ti aj banka poskytla vyššiu ako 80% hypotéku, spravidla je to na úkor horšieho úroku.

Úrok

Tu si treba povedať že úrok nie je všetko - musíš si zvážiť taktiež výhodnosť fixácie a výšku pridružených poplatkov danej banky.

Dôležitým súvisiacim ukazovateľom je RPMN(Ročná Percentuálna Miera Nákladov) - poskytuje ti presnejší pohľad na cenu úveru ako úroková miera. Sú v nej okrem úroku zahrnuté aj všetky náklady a poplatky spojené s úverom na ročnej báze - napr. poplatky súvisiace s poskytnutím úveru, poplatok za úverový účet, poistenie úveru ..

Tiež si daj pozor, pokiaľ budeš používať internetové kalkulačky - často sa stáva že nemajú aktuálne údaje o úrokových mierach. Najistejšie teda je prejsť si ponuky jednotlivých bánk alebo využiť služby odborníka/fin. poradcu ktorý má o aktuálnych podmienkach bánk prehľad. Tu treba byť obozretný, lebo ako mnohí už zažili - medzi poradcami sa nájdu aj takí, čo chcú skôr zarobiť ako poradiť. Netreba sa nechať nalákať na prvú ponuku a treba používať aj "sedliacky rozum". Dobrý poradca ti vždy ponúkne viacero alternatív a vysvetlí čím je ktorá pre teba výhodná.

Fixácia

Doba fixácie je miminálne rovnako dôležitý parameter ako úrok. Predstavuje čas, na ktorý sú zafixované konkrétne parametre hypotekárneho úveru, ovplyvňuje výšku splátky a celkové preplatenie úveru. Pri kratšej fixácii je preplatenie nižšie, stúpa však výška splátky. Tiež spravidla platí že čím kratšia fixácia, tým výhodnejší úrok.

Treba si zvážiť výhodnosť tej ktorej fixácie pre tvoju konkrétnu situáciu. Napríklad pokiaľ kupuješ investičnú nehnuteľnosť, ktorú chceš do pár rokov predať ďalej, neoplatí sa ti nastavovať 10-ročnú fixáciu. Takiež v opačnom prípade - pokiaľ ide o rodinný dom v ktorom sa plánuješ usadiť natrvalo, má pre teba väčší zmysel dlhší fix ktorý zabezpečí stabilný úrok aj pokiaľ by nastali horšie časy.

Poplatky

Pridružené poplatky ti môžu ovplyvniť výsledú výhodnosť hypotéky:

  • Poplatky za služby banky - banky si často podmieňujú poskytnutie hypotéky otvorením osobného účtu v banke, prípadne poistením úveru
  • Poplatok za poskytnutie úveru - väčšinou ho banky odpúšťajú, avšak vyzerá to že situácia sa pomaly mení a nietoré banky sa ho chystajú opätovne zavádzať. V prípade, že si banka účtuje poplatok za poskytnutie hypotéky ako percento z celkového úveru, za poskytnutie zaplatíš aj niekoľko stoviek eur. Nízka úroková sadzba nemusí kompenzovať vysoký poplatok za poskytnutie.
  • Pokuty pri refinancovaní

    Pri refinancovaní hypotéky pred uplynutím doby fixácie banky uplatňujú dva typy pokút:

    Pokuta za predčasné splatenie - maximálna a väčšinou aj uplatňovaná výška pokuty je 1 % z predčasne splatenej sumy. Túto pokutu momentálne väčšinou prepláca banka, do ktore si úver prenášaš. Je ale lepšie si to pre istotu overiť.

    Vrátenie uhradenej pokuty za predčasné splatenie - pokiaľ si už predtým daný úver refinancoval a chceš ho refinancovať opäť do inej banky pred uplynutím prvého obdobia fixácie, niektoré banky požadujú vrátenie pokuty za predčasné splatenie, ktorú za teba predtým uhradili. Príklad:

    1. pôvodnú hypotéku si refinancoval z banky A do banky B s 5-ročnou fixáciou
    2. banka B zaplatila banke A zmluvnú pokutu vo výške 1% zostatku úveru(ďalej "pokuta č.1")
    3. pred uplynutím dohodnutej 5-ročnej fixácie si sa rozhodol pre výhodnejšie podmienky refinancovať hypotéku do banky C
    4. banka C teda preplatí banke B pokutu 1%(pokuta č.2) za predčasné splatenie
    5. avšak banka B si bude nárokovať aj vrátenie pokuty č.1, ktorú ona pri predošlom refinanci zaplatila banke A
    Na túto formu pokuty si treba dať pozor, lebo nebýva zahrnutá v RPMN a niekedy nie je ani priamo v hypotekárnej zmluve, ale v samostatnom dodatku. Týka sa len prvého obdobia fixácie a momentálne ju žiadna z bánk neprepláca.